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Mercato immobiliare in Italia: le compravendite calano del 9,7%

La flessione nel 2023 è da imputare esclusivamente alla stretta creditizia e quindi alla componente di domanda assistita da mutuo, che ha subito un ribasso del -26%. L’Osservatorio di Nomisma

mercato-immobiliare-in-Italia Credits: Shutterstock

Il mercato immobiliare in Italia dà segnali di ulteriore indebolimento. Secondo il primo Osservatorio sul mercato immobiliare redatto da Nomisma, il progressivo incremento dei tassi di interesse, unito alla ritrovata selettività del ceto bancario, hanno bruscamente interrotto un meccanismo “che pareva destinato ad accrescere in maniera costante anche le aspirazioni più fragili”.

Gli effetti della stretta creditizia sul mercato immobiliare in Italia

Secondo lo studio di Nomisma, che ha analizza l’attuale congiuntura del settore con focus su 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona), a fare da metronomo della risalita del mercato sarà la componente creditizia, la cui imprescindibilità risulta ormai acclarata, specie in una fase di debolezza ciclica. L’elevato costo del denaro ha fatto sì che la quota di compravendite assistita da mutuo si sia ridotta dal 48,4% del 2022 al 39,9% del totale degli acquisti del 2023. Le difficoltà di accesso al mercato della compravendita hanno favorito un potenziale spostamento di interesse della domanda verso l’affitto, che rispetto allo scorso anno è cresciuta di 3 punti percentuali. In altre parole, nel 2023, 48 mila nuclei familiari hanno rinunciato ad acquistare una casa a favore dell’affitto.
In questo contesto la rigidità dei valori immobiliari, che in Italia caratterizza storicamente le fasi di inversione ciclica, finisce inevitabilmente per ampliare le distanze tra aspettative dell’offerta e disponibilità della domanda, contribuendo a rallentare ulteriormente l’attività transattiva. Nel 2023 le compravendite hanno subito un calo prossimo al 10% con quasi 710 mila abitazioni totali che sono passate di mano sul mercato. Secondo Nomisma, il calo delle compravendite registrato nel 2023 è imputabile esclusivamente alla componente di domanda che è uscita dal mercato perché dipendente dal credito (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo continuano a crescere (+4,8%).

Le prospettive 2024

Alla luce di tale quadro, per Nomisma non basterà un atteggiamento più accomodante da parte della Banca centrale europea per determinare un’immediata risalita delle transazioni, ma sarà necessaria una fase di normalizzazione che agevoli il ripristino di condizioni più favorevoli alla domanda. “L’incertezza sulle prospettive rappresenta un fattore di inevitabile differimento delle scelte, soprattutto di quelle che presuppongono un ingente impegno di capitale, come l’acquisto della casa”, commenta Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma. “Non deve pertanto stupire che nell’ultimo anno la domanda di acquisto si sia ridimensionata rispetto ai livelli del 2022, quando il vento dell’euforia ingrossava le fila degli aspiranti proprietari. A essere venuto meno non è tanto l’interesse potenziale, che nel nostro Paese rimane strutturalmente sovrabbondante, quanto la disponibilità del settore bancario a supportare il percorso degli aspiranti mutuatari”.

Secondo Dondi non sono poche le incognite che punteggiano la traiettoria del mercato immobiliare italiano nel 2024, anche se la principale rimane legata all’orientamento delle istituzioni finanziarie a ogni livello. “Il possibile ritorno a condizioni di maggior favore, in termini di propensione all’erogazione e di onerosità del credito, consentirebbe di scongiurare riflessi sui prezzi della flessione di domanda e transazioni. Se nel primo semestre il quadro non pare ormai destinato a mutare, dal secondo è lecito attendersi un cambio di rotta, con effetti che almeno inizialmente saranno piuttosto timidi”, ha aggiunto l’a.d. di Nomisma.

Secondo Elena Molignoni, Head of Real Estate Nomisma, gli operatori immobiliari prevedono, per il 2024, una ulteriore diminuzione delle quantità scambiate sul mercato (47,5% dei giudizi) o, tuttalpiù, una percentuale che resterà sui livelli dello scorso anno (44,3%). “Solo l’8,2% degli intervistati prevede una ripresa delle compravendite per effetto di una maggiore accessibilità al credito, della disponibilità di nuove abitazioni in vendita e di un’accresciuta propensione all’acquisto, sostenuta anche dall’onerosità dei canoni di locazione”.