Comprare una seconda casa ti costa il doppio

Le tasse sull’acquisto di una seconda casa possono arrivare al doppio rispetto a quelle per la prima. Forse è anche per questo che il mercato immobiliare, nonostante qualche buon segnale, resta lontanissimo dai livelli pre-crisi. Di certo, comprare una seconda casa costa circa il doppio rispetto alla “prima”, cioè quella che figura come abitazione principale (vedi schema a lato). Prendendo come esempio un immobile residenziale del valore di 150 mila euro, conuna rendita catastale di 450 euro, la sola differenza fiscale tra prima e seconda casa (su imposte di registro e ipocatastali) è pari a oltre 4 mila euro per un privato. E arriva a 9 mila euro nel confronto tra acquisti soggetti a Iva (cioè da impresa). Se poi si ricorre al mutuo, il divario si amplia ancora, in funzione della diversa imposta sostitutiva trattenuta dalla banca (0,25% per la prima casa e 2% per la seconda). In più bisogna aggiungere l’onorario notarile da versare al momento dell’acquisto, mentre sopraggiungeranno Imu e Tasi successivamente.

A denunciare il peso delle tasse sull’acquisto della seconda casa è stato di recente il Consiglio nazionale del Notariato: i valori inseriti nel modello unico di registrazione da parte dei notai, su tutti gli atti di compravendita di fabbricati stipulati nel 2016, evidenziano che quelli con l’agevolazione “prima casa” sono stati pari al 49,3% del totale. Mentre le seconde case “nuove”, vendute cioè dalle imprese, hanno rappresentato solo l’11,7% circa del mercato; e quelle cedute da privati il 18 per cento. Naturalmente all’interno di uno stesso atto possono essere ricompresi anche più immobili, cioè le pertinenze. Come è un fatto che la quota di acquisti di prime abitazioni nuove da costruttori, quindi con l’Iva, sia solo del 7% (si veda l’altro articolo in pagina).

«Il tempo di utilizzo degli immobili di vacanza si è ridotto, le famiglie sono cambiate, ci sono meno figli e questi sono più liberi, anche di scegliere le proprie vacanze; e così la seconda casa al mare o in montagna non è più percepita un buon investimento, com’era un tempo, quando oltretutto si poteva contare sulla sua “sicura” rivalutazione», è stata l’interpretazione dell’a.d. di Immobiliare.it Carlo Giordano. «Ora più di prima – prosegue il manager – il fine non è comprare per sé ma mettere a reddito, attraverso la locazione breve».

Se comunque state pensando a un investimento in una casa al mare o in montagna, allora vediamo quali sono le tasse sull’acquisto di una seconda casa che dovete mettere in conto:

• Per la seconda casa l’imposta di registro è al 9% anziché al 2% e le tasse ipotecarie e catastali sono di 50 euro ciascuna. Questo però se si acquista da un privato. Se invece si acquista la seconda casa da una ditta si dovrà pagare l’Iva al 10% (al 22% se si acquista un immobile di lusso o di pregio), insieme alle imposte ipotecarie e catastali di 200 euro ciascuna.

• Attenzione, fareste bene a fare l’acquisto in contanti. I mutui infatti sono meno convenienti per chi compra una seconda casa, cui vanno ad aggiungersi spese maggiori connesse all’accensione come le polizze, la perizia bancaria e gli interessi di pre-ammortamento tecnico.

• Anche i notai possono chiedere onorari differenti – è un mercato libero – cui vanno aggiunte le imposte.

• Nel post acquisto andranno valutate Imu e Tasi, a meno che l’immobile non venga concesso in comodato d’uso gratuito ai parenti entro il primo grado (Tasi al 50%). Occorre però che il contratto di comodato sia regolarmente registrato e il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile