Il real estate rallenta in Italia: -40% nei primi sei mesi del 2018

Se il volume degli investimenti nel settore immobiliare nel 2017 ha superato il record storico registrato nel 2007, con oltre 11,3 miliardi di euro considerando tutti i settori ad esclusione del residenziale, i dati del primo semestre 2018 – evidenziati da un report di Cushman & Wakefield –esprimono invece un trend diverso, registrando circa 3,3 miliardi di euro, con una diminuzione del 40% circa rispetto allo stesso periodo del 2017, che tuttavia aveva raggiunto un volume superiore più del doppio rispetto alla media degli ultimi dieci anni. È quanto emerge dal

Nei primi sei mesi del 2018 nuovi elementi di incertezza, legati anche alla situazione politica ed economica italiana, hanno contribuito a rallentare la crescita sostenuta del volume degli investimenti immobiliari che proseguiva da ormai cinque anni. La domanda si conferma elevata, ma è più cauta rispetto al passato.

“Sicuramente la situazione di stallo politico alla fine di maggio, seppur transitoria, ha rappresentato un ulteriore elemento d’incertezza sul Paese che ha rallentato l’attività d’investimento”, commenta commenta Joachim Sandberg, Head of Italy and Southern Europe Region di Cushman & Wakefield. “Alcuni investitori si sono raffreddati sull’Italia, valutando le opportunità con maggior cautela rispetto al recente passato, ma l’interesse rimane forte, anche in un’ottica di diversificazione europea”. Si possono evidenziare alcuni trend che hanno caratterizzato il primo semestre: i capitali internazionali continuano a rappresentare la componente principale degli investimenti (circa 65%), ma l’attività degli investitori domestici (35%) è in aumento rispetto al 2017; continua la compressione dei rendimenti prime, con transazioni uffici chiuse sotto il 3,5%, segnale di un mercato in salute in cui l’interesse continua ad essere forte; ed infine la conferma dell’attenzione verso lo sviluppo immobiliare, sia che si tratti di grandi progetti di rigenerazione urbana, oppure di singoli immobili da valorizzare”.

Approfondendo l’analisi, la diminuzione dei volumi si riferisce prevalentemente al settore direzionale (-58%) ed è riconducibile a una combinazione di cause diverse, ma principalmente alla carenza di prodotto in linea con gli standard internazionali, risultato della limitata attività di sviluppo e riqualificazione negli ultimi anni. Uffici e Retail si confermano i settori dominanti in termini di volumi transati (circa 35% ciascuno), seguiti dalla Logistica (12%) e dal settore Alberghiero (10%).

Milano rimane più resiliente rispetto ad altri mercati italiani, confermandosi come “gateway city” in Europa, in grado di competere con gli altri mercati europei e attrarre un numero crescente di investitori e corporate, nonostante l’attuale situazione di incertezza politica.

Il Retail continua ad essere un target per gli investitori, con particolare riferimento a Centri Commerciali (55% del volume retail) e High Street (30%), e circa il 60% delle transazioni registrate nel primo semestre è rappresentato da portafogli. Per quanto riguarda il segmento delle high street, le città principali si confermano Milano, Roma, Venezia, Firenze e in minor misura anche Torino, dove l’interesse degli investitori è alimentato dalla dinamicità del mercato delle locazioni e dal trend positivo dei canoni, sostenuti dai flussi turistici che caratterizzano queste città. Per quanto riguarda il segmento out of town, il mercato è sempre più polarizzato, con domanda crescente e pressione sui rendimenti per i centri riconosciuti come “retail destination”, mentre soffrono i prodotti secondari non supportati da solide catchment area.

Il mercato alberghiero presenta interessanti opportunità e ampi margini di crescita, non solo nei mercati principali quali Milano, Roma, Venezia e Firenze, dove l’attenzione degli investitori è sempre elevata, ma anche in location secondarie che offrono rendimenti appetibili, oppure considerando asset class “alternative” quali residenze per studenti e ostelli, settori attualmente in evoluzione.

“Le opportunità che l’Italia offre rimangono elevate”, afferma Carlo Vanini, Head of Capital Markets di Cushman & Wakefield in Italia. “Il driver principale per l’investimento immobiliare rimane il contesto economico del Paese, per il quale è previsto un andamento positivo nel 2018. È pertanto prevedibile che la crescita degli investimenti immobiliari prosegua in linea con il trend degli ultimi anni, pur se in modo più cauto e a ritmi meno sostenuti, con un’attenzione sempre maggiore ai fondamentali e all’evolversi della situazione politica”.