Immobili di pregio: il confronto tra Milano e Roma

Una via del centro storico di Milano, una delle zone più dinamiche per la compravendita di immobili di pregio © Pixabay

Segnali di ripresa per il mercato degli immobili di pregio a Milano, mentre Roma mantiene una generale stabilità nella compravendita di case di lusso. È questo, in breve, il quadro che emerge dallo studio elaborato da Santandrea Luxury Houses (Gruppo Gabetti) e BVA Doxa sulle due delle principali città italiane. Eccolo in dettaglio:

Immobili di pregio a Milano: le zone più dinamiche 

Milano, come confermato dal consigliere delegato di Santandrea Luxury Houses, Fabio Guglielmi, si conferma città capace di anticipare i trend a livello nazionale e nel corso del primo semestre 2019 ha continuato la sua fase espansiva, caratterizzata da operazioni immobiliari che ne stanno ridisegnando il panorama. Ovviamente, il mercato delle compravendite su Milano evidenzia andamenti differenti a seconda delle zone di riferimento. Le zone Brera, Centro Storico e Magenta –Pagano–Castello si confermano tra le più dinamiche con una domanda in costante crescita. Stabili le zone Palestro–Duse e Quadrilatero. Per quanto riguarda l’offerta, a eccezione della zona Palestro-Duse, la disponibilità di immobili è risultata in crescita, ma non sempre la qualità degli edifici e degli interni è allineata alle aspettative dei possibili acquirenti. Per quanto riguarda i prezzi, si è riscontrato un lieve rialzo rispetto alla precedente rilevazione.

Case di lusso a Milano: i prezzi 

A Milano, per le abitazioni nuove o ristrutturate le quotazioni oscillano da un minimo di 7.700 euro al mq nel centro storico e Magenta-Pagano-Castello, fino a un massimo di 13.800 euro al mq nella zona del Quadrilatero, che ha confermato ancora una volta valori più alti sia sul mercato delle compravendite che su quello delle locazioni. Nel caso di abitazioni usate o da ristrutturare le quotazioni sono state entro un range di 5.700 euro al mq nella zona Magenta-Pagano-Castello e di 11.000 euro al mq nel Quadrilatero. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, sono risultate più dinamiche le zone di Brera (3-5 mesi), Magenta e Centro Storico (4-6 mesi). Tempistiche relativamente più dilatate per le altre zone fino ad un massimo di otto mesi.

Nel comparto delle locazioni si sono registrati canoni medi a livello cittadino in aumento (+2,7%), con una crescita imputabile sempre alle tre zone più richieste. Gli sconti medi fra canone richiesto ed effettivo si sono attestati tra l’8% e il 10% e, per quanto riguarda i tempi medi di locazione, le soluzioni sono rimaste sul mercato da un minimo di due a un massimo quattro mesi. 

A Milano la maggioranza della domanda, 70%, continua ad essere interessata all’acquisto mentre la richiesta di immobili in affitto è pari al 30%. Si è confermata, nella compravendita, la prevalenza di clienti interessati a immobili usati (circa il 60%). Contrariamente, per il mercato della locazione, è cresciuta invece la domanda per residenze nuove (60%), rispetto a quelle usate (40%).

A Milano, la maggior parte delle compravendite (80%) è risultata funzionale alla sostituzione della propria casa; nel 10% dei casi l’acquisto ha riguardato la prima casa, mentre è cresciuta la componente di investimento (10%). La percentuale di stranieri che ha scelto la città come location per comprare o affittare casa è stata pari al 5%.

Immobili di pregio a Roma: le zone più dinamiche

A Roma, nel corso dei primi sei mesi del 2019, la domanda è risultata stabile a eccezione delle zone di Prati e Trastevere dove si è registrato un lieve aumento. L’offerta in vendita è risultata complessivamente stabile, con aumenti in Parioli, Prati e Salario-Trieste. Le compravendite sono state complessivamente stabili, così come i prezzi, che sono rimasti invariati in tutte le zone con segnali di flessione delle quotazioni a Prati e Trastevere e di rialzo a Pinciano-Veneto

Il comparto della locazione ha registrato una sostanziale stabilità della domanda con una crescita in Pinciano-Veneto e Salario-Trieste. L’offerta in locazione è risultata stabile in quasi tutte le zone, eccezion fatta per i Parioli (in crescita) e il Centro Storico (in calo). L’attività contrattuale è rimasta invariata in tutte le zone tranne per il Centro Storico in cui si è confermata la flessione del semestre precedente, mentre in Salario-Trieste in aumento. I canoni di locazione sono risultati complessivamente stabili (-0,1%), risultato di aumenti nelle zone di Aventino, Centro Storico, Parioli e Salario Trieste e diminuzioni in Flaminio, Prati e Trastevere. 

Case di lusso a Roma: i prezzi 

A Roma, per le abitazioni nuove o ristrutturate le quotazioni oscillano da un minimo di 5.500 euro al mq nella zona Salario-Trieste, fino a un massimo di 11.500 euro al mq nella zona del Centro storico. Rispetto al secondo semestre del 2018, ci sono state alcune variazioni di prezzo. Nelle zone di pregio considerate, si sono rilevate quotazioni in lieve diminuzione (-0,4%). Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, per immobili usati, è stato pari al 13%. I tempi medi di vendita variano invece da un minimo di 7 a un massimo di 11 mesi. Nelle zone di Aventino, Pinciano-Veneto, Prati, Salario -Trieste e Trastevere è stato possibile concludere una trattativa in un arco temporale a partire dai 6 mesi, mentre nelle altre zone si sono registrati tempi medi di vendita dagli otto mesi in su. 

Per il segmento delle locazioni, i canoni hanno mostrato una variazione complessiva del -0,1%, frutto di andamenti differenziati nelle varie zone. Lo sconto in sede di chiusura della trattativa si è attestato mediamente intorno all’8%, in un range tra il 5% nelle zone di maggior appeal e il 10%. I tempi medi di locazione si sono confermati stabili, attestandosi sui 2-3 mesi. A Roma il 65% della domanda si è orientata all’acquisto e il restante 35%  alla locazione. 

Si è confermata la prevalenza di clienti interessati ad immobili usati (circa il 55%). Per il mercato della locazione, le nuove residenze pesano il 70% delle richieste in locazione. A Roma la componente di investimento è rimasta stabile attestandosi al 25%. La quota maggiore di compravendite è rimasta, comunque, legata al mercato della sostituzione (50%) e solo in parte all’acquisto della prima casa (25%). La percentuale di stranieri che ha scelto la città come location per comprare o affittare casa è stata pari al 5%, rimanendo una meta preferita generalmente da acquirenti statunitensi. Sempre a Roma, circa nel 35% dei casi, i locatari sono di origine Nord-Europea e Sud-Americana.