Quanto conviene ancora l’investimento immobiliare

La buona notizia: i prezzi delle case stanno ancora scendendo, e molto. Per chi ha liquidità da investire è il momento buono. Il rovescio della medaglia: scordatevi le rendite di una volta. Perché gli affitti d’oro non esistono più, mentre i costi per mantenere una seconda casa sono saliti alle stelle: quasi tre volte in più rispetto ad un anno fa. Senza contare che, in un mercato dove le compravendite sono precipitate del 31% dal 2006, a quota 600 mila transazioni l’anno, l’affare che abbiamo fatto comprando bene si azzera quando vendiamo: il mercato è fermo, inutile sperare di incassare una plusvalenza. È già molto se si rivende alla pari. E servono più di sei mesi per trovare un nuovo acquirente. Fine della storia? Per fortuna no.

Carlo Giordano

Carlo Giordano

«Esistono ancora delle ottime opportunità e si possono fare comunque buoni affari», dice convinto a Business People Carlo Giordano, amministratore delegato del gruppo Immobiliare.it, il sito con oltre tre milioni di annunci. «Ma attenzione, inutile aspettare tempi migliori, non torneranno. Anzi. Diminuiranno ancora le compravendite e molte agenzie immobiliari saranno costrette a ridimensionarsi, se non addirittura a chiudere». E le famose occasioni, allora? «Solo per chi le saprà cogliere, per gli esperti o chi saprà farsi guidare da un bravo consulente. Un italiano cambia casa in media quattro volte nel corso della vita, un inglese quasi sette volte. Come dire: siamo dei novellini, abbiamo molto da imparare su come si fa un buon affare». Poniamo il caso, dunque, che ci aiuti Giordano a trovare l’occasionissima. Firmiamo il contratto e diventiamo i felici proprietari di una seconda casa. Felici? I dubbi cominciano quando arrivano le tasse da pagare. Una vera mazzata. Si chiama Imu e, in certi casi, è tre volte più salata della vecchia Ici (L'insostenibile costo della prima casa ). Facciamo qualche esempio: il “fortunato” proprietario di una seconda abitazione di 100 metri quadri a Milano si prepari a versare al comune 1.300 euro circa, cioè il 200% in più dell’anno scorso. Un salasso. Che non risparmierà neppure imprenditori e professionisti, perchè la tassa si paga anche su uffici e capannoni. Sempre a Milano, sono 1.200 euro le imposte per un negozio di 100 metri quadri in periferia (+210% rispetto al 2011) e 9.600 euro per un ufficio di 250 mq (+207%). Per lo stesso negozio, a Torino, servono circa mille euro (+158%) e oltre 7 mila euro per lo studio (+156%). A Roma infine, i professionisti che possiedono 12 vani catastali dovranno mettere in conto una Imu di circa 10 mila euro per il loro ufficio (+142%).

2011 IN ROSSO ANCHE PER GLI UFFICI
Se ne sono venduti 10 mila, con un calo del 6,4%. Anche per le compravendite di uffici è stato un anno difficile. Con una aggravante: sono sempre di più quelli sfitti, a Milano l’11% di quelli sul mercato. Meno negativa la performance dei negozi: quasi 35 mila vendite, in calo del 3,3%. L’unico comparto immobiliare con il segno positivo è quello dei capannoni, con una crescita del 5,3% su base annua. Se a uffici e magazzini aggiungiamo le vendite residenziali a quota 598.224, (-2,2%) il dato complessivo delle transazioni immobiliari nel 2011 è di 1.321.299, in calo dell’1,9% rispetto al 2010.
(Fonte: Agenzia del Territorio )
Torre Velasca © iStockphoto.com/Dario Egidi

Che l’investimento immobiliare non convenga più? No, è semplicemente diventato più oneroso. Vediamo allora come si fa a fare ancora un buon affare con il mattone, a dispetto della recessione. Dove conviene cercare casa? Diciamolo subito, i prezzi sono già scesi in tutte le grandi città e continuano a calare anche nel 2012, meno 2% secondo le stime più ottimiste. Ma al di là delle medie aritmetiche, il vero affare si fa quando chi deve vendere non ha alternative e non può aspettare: in questo caso una trattativa ben condotta può far calare la richiesta iniziale anche del 20 o 30%. Con la crisi economica, infatti, non tutti possono permettersi di tenere un annuncio di vendita invariato per troppo tempo e così i compratori più agguerriti possono farsi avanti con proposte “sfacciate”. Seconda considerazione: bisogna setacciare il mercato in maniera capillare e usare tutti i canali. Non è detto che l’agenzia sia il primo posto dove mettere piede, anzi: le trattative private sono in forte aumento, segno che si tende a risparmiare sui costi di intermediazione. Con tutti i rischi che questo comporta, perché se da un lato il fai-da-te è più economico, è però vero che un buon consulente sa come evitare beghe e tranelli. E quando l’investimento è notevole, evitare la fregatura non ha prezzo. (Le occasioni all'estero )
Individuata la casa, si comincia con le verifiche, e qui arriva un’altra novità. Oltre ai tradizionali accertamenti (situazione ipotecaria, urbanistica e catastale dell’immobile) bisogna controllare l’indice di prestazione energetica (Ipe), in pratica un indicatore di quanto la casa è ecologica. Perché è importante? Perché un appartamento di classe A può far risparmiare da 10 a 16 mila euro in dieci anni sulla bolletta del gas. «E poi immobili simili ma con classi differenti possono subire un’oscillazione di prezzo di vendita che può arrivare anche al 30% a seconda che siano in classe A o G», aggiunge Giordano. «Peccato che a un mese dall’entrata in vigore della normativa sulla certificazione energetica (gennaio 2012, ndr ) solo il 12,7% degli immobili sul mercato sia in possesso del certificato obbligatorio di prestazione energetica. Forse perché, Lombardia a parte, nessuna regione applica le multe» (leggi ).

RISPARMIARE CON LA DOMOTICA
L’investimento per trasformare quattro pareti in un super-appartamento non è da poco: si va dai 10 mila euro per la climatizzazione, i sistemi d’apertura e di chiusura automatica di porte, finestre, o tapparelle, fino ai 50 mila euro per le dotazioni più complesse, come il controllo a distanza di tutti gli elettrodomestici. Ne vale la pena? Solo se la si sfrutta abbastanza per ammortizzare la spesa grazie alla bolletta più leggera: meno 20% ogni anno.
Roma © iStockphoto.com/Angela Sorrentino

Il vero cacciatore di affari, poi, sa condurre la trattativa usando tutte le leve per “svalutare” l’immobile sul quale ha puntato e strappare così un ulteriore sconto. Per esempio, se la zona non è delle migliori: quelle rumorose possono incidere sul valore dell’appartamento fino al 20%. Oppure la mancanza di ascensore, che penalizza dal 20 al 50%, a seconda che si tratti di un primo o di un quinto piano. Ma attenzione: tutti gli aspetti negativi che possono far scendere il prezzo in fase di acquisto, poi si “pagano” quando è ora di affittare. L’inquilino userà gli stessi argomenti per contrattare al meglio il canone di locazione. Al tavolo della trattativa, infine, alleatevi con l’agente del venditore: potrebbe essere lui a chiudere la partita spuntando l’ultimo ribasso. Siamo alla firma del contratto: state per diventare proprietari di una seconda casa. Cioè siete ricchi. Più ricchi degli altri. Felici? Presto per dirlo: c’è il nuovo redditometro e Befera all’Agenzia delle Entrate. Non aspettatevi trattamenti di favore.

PER GLI STRANIERI IL MATTONE ITALIANO È SOLIDO
Cresce l’interesse degli stranieri nei confronti degli immobili italiani, considerati un investimento solido e sicuro. E aumenta il budget investito: +52% nel comparto del lusso e +11% nel settore di fascia bassa. A inglesi, russi o americani piacciono soprattutto le case in tipico stile italiano, lontano dai centri abitati e vicine al mare, anche da ristrutturare (ma solo con materiali ecosostenibili). Le regioni al top? Toscana, Marche, Umbria e Liguria.