Corrado Sforza Fogliani

Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia

Tempi bui per il mercato immobiliare nazionale. Gli italiani non solo non acquistano più immobili, ma in molti casi arrivano addirittura a disfarsene perché non ne reggono più i costi di gestione. Come? Ricorrendo all’articolo 827 del codice civile, una norma che prevede il passaggio degli immobili abbandonati al patrimonio dello Stato. «L’articolo 827 fu introdotto nel 1942 per impegnare i proprietari a mantenere il decoro delle loro proprietà. È una norma da sempre vissuta come uno spauracchio, perché fino a pochi anni fa perdere una proprietà voleva dire subire un danno», commenta Corrado Sforza Fogliani, classe 1938, avvocato, presidente d’onore della Banca di Piacenza e da parecchi anni presidente di Confedilizia, l’associazione dei proprietari di casa, 200 sedi in tutta Italia. «Oggi evidentemente non è più così: sono, infatti, sempre di più gli italiani che dichiarano all’Agenzia dell’Entrate di avere abbandonato una casa, un magazzino, un capannone. Il fenomeno sta prendendo talmente piede che alcuni studiosi hanno iniziato a ipotizzare la possibilità di applicare anche a queste transazioni il pagamento dell’imposta sul passaggio di proprietà». Confedilizia lo denuncia da anni, il crollo delle compravendite immobiliari ha un responsabile sopra di tutto, addirittura sopra la crisi economica che dal 2008 ha portato il Paese alla recessione: l’eccessiva pressione fiscale. In uno studio presentato quest’anno, l’associazione ha voluto mettere in evidenza come il passaggio dall’Ici all’Imu avvenuto nel 2012, con il contestuale aumento dei moltiplicatori catastali, abbia generato a carico di famiglie e imprese l’effetto di una patrimoniale straordinaria, causando una massiccia caduta, oltre che del numero di compravendite, dei valori degli immobili. E con l’introduzione della Tasi a partire da quest’anno sugli italiani grava un nuovo inasprimento del carico fiscale.

Avvocato, il quadro che dipinge è tragico. Non sono forse esagerate le sue valutazioni?
Il panorama purtroppo si fa di giorno in giorno più drammatico: gli immobili collabenti, ossia inagibili, sul punto di crollare, sono aumentati del 12,4% nel giro di un anno. Le schede di demolizione presentate al catasto sono inoltre cresciute del 20%. Stiamo assistendo inerti alla progressiva distruzione del patrimonio immobiliare nazionale, al crollo della sua capacità reddituale. Gli italiani abbandonano case e capannoni perdendone la proprietà a favore dello Stato e, in casi meno estremi, preferiscono piuttosto scoperchiare i propri edifici, condizione perché l’immobile non sia sottoposto ad alcuna forma di tassazione: se l’inagibilità è solo al 50%, nel caso dunque di danni considerati minori, Tasi e Imu comunque, se pur ridotte, infatti si pagano; senza il tetto invece la non agibilità sale al 100%. A Cerignale, in Val Trebbia, non molto lontano da Piacenza, tutte le case del paese non abitate sono state rese collabenti.

Gli italiani rimangono comunque un popolo di proprietari di case?
Non so se tra qualche anno questa definizione sarà ancora appropriata. Pensi che nel giro di pochi anni gli italiani proprietari di un immobile sono passati dall’80% all’attuale 67%. Il trend è molto preoccupante.

A chi attribuire le responsabilità di un tale disastro?
La gente vive oggi la casa come un incubo, la proprietà di un immobile non è più un investimento sicuro, una garanzia per il proprio futuro e per quello dei propri figli. In tanti, come visto, se ne vogliono liberare, o, pur di non pagarne le tasse, ne distruggono il valore. Certo, sono situazioni estreme, ma il pericolo è che con il tempo diventino ordinarie. Il vero responsabile di questa situazione è il fisco e, in particolare, la decisione adottata nell’autunno del 2011 dal Governo Monti di aumentare le rendite catastali sino al 70% per gli immobili a uso residenziale. La rendita catastale complessiva attribuita al patrimonio immobiliare italiano ha raggiunto così i 37 miliardi di euro, mentre il costo fiscale tra imposte dirette, imposte indirette e tributi locali supera i 50 miliardi contro i 38 del 2012. Lo squilibrio è evidente. La legge delega sulla riforma del catasto è diventata una realtà e presto prenderà il via il censimento di 63 milioni di unità immobiliari.

 

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L'unica soluzione è il ritorno
alla tassazione sui redditi
che gli immobili producono
e non più sul loro valore patrimoniale.
Ma serviranno anni

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Quali sono le vostre aspettative?
Il catasto prende in esame oggi solo le rendite degli immobili, ovvero il reddito medio ordinario ritraibile dalla locazione, con un sistema di calcolo purtroppo molto grossolano. Con la nuova riforma, invece, il sistema terrà conto anche dei valori di mercato. Attendiamo ora i decreti attuativi della legge delega. È, infatti, fondamentale capire quale sarà il triennio scelto per stabilire i valori, perché se si tenessero in considerazione gli ultimi tre anni i proprietari non potrebbero che guadagnarci, considerando le attuali condizioni del mercato. Di certo questo non avverrà, perché non si è mai vista una riforma del catasto che abbia comportato una diminuzione delle tasse.

Però gli immobili sono tassati in tutte le economie avanzate.
Il fisco italiano è incivile perché colpisce beni che non producono reddito. Qualsiasi investimento è tassato sul rendimento che ottiene e non sul valore del patrimonio: è una regola elementare, non applicata però al mercato immobiliare, perché in questo modo lo Stato può fare cassa. Ma non è tutto: nei sistemi dove la tassazione è di natura patrimoniale e il possesso dell’immobile subisce un prelievo importante, la tassazione sui trasferimenti risulta di conseguenza più contenuta. In Italia avviene il contrario: il mercato delle compravendite è soggetto a un’elevata tassazione. È evidente che il sistema così com’è non può reggere a lungo.

Quale soluzione propone Confedilizia per uscire dall’impasse?
Il nostro auspicio è un ritorno a un sistema che preveda la tassazione sui redditi che gli immobili producono e non più sul loro valore patrimoniale, definito oltretutto secondo stime ormai superate dalle condizioni di mercato. Sappiamo però che nel breve periodo una revisione del sistema di questa portata sarà di difficile attuazione. Per questo la prima richiesta che rivolgiamo oggi al Governo Renzi è la riduzione delle rendite catastali di almeno due o tre punti percentuali, un sacrificio per il fisco di 700-800 milioni di euro su minor gettito. Il provvedimento, per quanto non risolutivo, potrebbe rappresentare un primo segnale forte agli italiani perché tornino ad avere fiducia. In questo modo l’esecutivo potrebbe ridare speranza ai cittadini.

Il problema è che la diminuzione delle tasse la invocano tutti, dai cittadini alle imprese di qualsiasi settore. E lo Stato ha esigenze di cassa sempre più stringenti…
Un altro intervento da noi auspicato riguarda il contratto rent-to-buy, l’affitto che diventa acquisto, una modalità di compravendita che ben si adatta ai tempi che stiamo vivendo. Una pratica sempre più diffusa tra gli italiani, cui il governo ha voluto dare una cornice legislativa nell’ambito del decreto Sblocca Italia. L’Italia detiene anche il record in case sfitte in Europa, alcune stime parlano addirittura di 3,5 milioni di abitazioni lasciate vuote per gran parte dell’anno.

Non vi è modo per utilizzare e rendere redditizio questo immenso patrimonio?
Confedilizia ha presentato da tempo ai Comuni un piano contro l’emergenza abitativa imperniato proprio sull’utilizzo delle case sfitte, con vantaggi sia per i proprietari degli immobili sia per le casse municipali. Il nome del progetto è “Pronto casa” e fa leva sulla legge 431 del 1998 e su un contratto di locazione flessibile messo a punto dall’associazione. Alcuni Comuni lo hanno utilizzato, la maggior parte però non ancora. Le municipalità, per far fronte alle richieste di alloggi di emergenza, invece di pianificare nuove costruzioni o di pagare strutture ricettive private, possono affittare le abitazioni a disposizione sul mercato: il risparmio di soldi pubblici è garantito e anche non indifferente. Il Comune, infatti, le affitta poi a chi ne ha bisogno con canoni agevolati, rispondendone come locatore e impegnandosi al saldo delle spese condominiali.