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Anche il real estate cambia pelle. Chi pensa che il mattone resti un bene immutato si sbaglia di grosso. Non che abbia smesso di essere un rifugio per gli investimenti, ma bisogna tener conto dei cambiamenti che stiamo vivendo: pandemia e guerra in primis, ma anche le dinamiche sociali che stanno mutando, dalla tecnologia a un nuovo tipo di acquirenti. Così, se il mercato immobiliare continua a resistere e a performare nonostante le montagne russe a cui gli ultimi tempi ci hanno abituati, capire come il settore si modella su ciò che accade ci mostra anche verso che tipo di società stiamo andando. Ne abbiamo parlato con Marco Tilesi, founder di Century21 Italia, la branch italiana del colosso USA.

 Prima la pandemia e poi la guerra. Com’è cambiato il settore del real estate nel post pandemia? È vero che la guerra in Ucraina ha provocato un rallentamento della vendita di case anche in Italia?

Il 2021 è stato un anno di grandissima attività sul mercato immobiliare: gli italiani (ma in generale direi che questo effetto si è registrato ovunque) sono usciti dal periodo di lockdown con nuove consapevolezze e decisioni. Perciò, i progetti di cambiamento che si avevano in epoca pre-pandemica sono passati dall’essere dei semplici sogni a diventare realtà, come per reazione al torpore delle chiusure forzate. E allora abbiamo visto un incremento di acquisti di case con uno spazio esterno - un giardino o un balcone - e la ricerca di metrature più grandi, in grado di garantire la compresenza di tutti i membri della famiglia impegnati in attività diverse, dallo smart working alla didattica digitale, fino allo sport domestico da fare online. Tutte esigenze nate nel periodo pandemico ma destinate a rimanere. Il 2022, infatti, era cominciato nel segno di questa continuità con l'anno precedente. Purtroppo, la guerra in Ucraina ha costretto tutti a pensare l'inimmaginabile e in questo senso molte persone per prudenza sono in attesa che la situazione prenda una qualche direzione. Per rispondere alla sua domanda, quindi, le compravendite sì, sono molto rallentate. Nel frattempo però è scoppiata l'inflazione e alla guerra ci si sta abituando giorno dopo giorno, purtroppo. E posso dire che storicamente in periodi di incertezza il bene di rifugio preferito dagli italiani è sempre stato il mattone. Credo perciò che il rallentamento sia solo momentaneo e che anche stavolta non si farà eccezione.

Qual è l’andamento del mercato immobiliare in Italia? Cosa è cambiato da 10 anni a questa parte e quali sono le città o i luoghi in cui il real estate va meglio e quali, invece, quelli in peggioramento?

Dieci anni fa eravamo nel mezzo della peggiore crisi economica che molte generazioni ricordano. Si era toccato il minimo storico di compravendite. Negli ultimi anni la tendenza si è invertita e, proprio in questi ultimi mesi, prima che la guerra scoppiasse, stavamo vivendo una nuova euforia sui mercati. Milano è sicuramente la città che ha saputo beneficiare meglio di questa ripartenza. In misura minore, anche Bologna ha cavalcato l’onda. Se guardiamo al sud, in Sicilia abbiamo assistito a una rinascita soprattutto in città come Catania e Noto. Se guardiamo alle grandi città come Genova e Roma, invece, sono rimaste un po' indietro sebbene recentemente stiano recuperando il terreno perso.

I cambiamenti del mercato immobiliare cosa ci dicono della nostra società?

L'immobiliare è lo specchio di come viviamo e quindi di chi siamo. Se ci limitassimo a guardare le zone che vendono di più o di meno, queste non ci direbbero molto. Se invece prendiamo la lente d'ingrandimento e andiamo in profondità, restiamo sorpresi dai cambiamenti nei comportamenti di acquisto. Gli italiani hanno acquisito una maggiore mobilità, diventando favorevoli al concetto secondo il quale una casa non è per sempre: una volta i nipoti vivevano con i genitori e i nonni e la casa si tramandava di generazione in generazione, mentre oggi non è più così. Le famiglie tendono a cercare velocemente la loro autonomia, l'affitto non è solo una soluzione di ripiego in attesa di potersi comprare casa ma una scelta di vita di chi preferisce la flessibilità alla patrimonializzazione. Il mercato del lavoro va nella stessa direzione e persone sempre più in movimento comprano casa solo alla fine del percorso. Inoltre, c'è un fenomeno che è in grande ascesa ma che forse ancora non è stato colto pienamente come un trend: i giovani hanno perso il contatto con la materialità del denaro e vivono il quotidiano con servizi on demand di cui pagano l'abbonamento. Per esempio, non si comprano più i dischi ma, piuttosto, si paga l'abbonamento al servizio di streaming. Questo si ripercuote sulla compravendita degli immobili perché ci sono studi recentissimi che mostrano come questa diseducazione al risparmio delle nuove generazioni le allontani dalla prospettiva di acquistare casa una volta per tutte. Ciò vuol dire che ci sarà spazio per nuovi modi di vivere sempre più innovativi e specifici per fasce di età: studentati, co-living per giovani e anziani rivoluzioneranno il modo di intendere la casa.

Ultimamente si fa tanto parlare di piattaforme come Decentraland, in cui si gestiscono proprietà di terreni (chiamati Parcel, ce ne sono oltre 90mila). Di cosa si tratta? C’è vita (del mercato immobiliare) anche nel Metaverso?

C'è vita, eccome. Nessuno sa se l’accelerazione nell'uso di queste piattaforme si rivelerà una moda o se cambierà radicalmente le nostre abitudini. Il coinvolgimento in prima linea di Meta (Facebook) nel settore fa però propendere per la seconda possibilità e proprio per questo la mia società (Century21 Italia ndr) ha deciso di lavorarci con un progetto pilota. Tutte le rivoluzioni tecnologiche sono diventate mainstream dopo aver avuto un riscontro ludico e credo che la realtà virtuale non farà eccezione: chi ne diventa un utilizzatore difficilmente vorrà tornare indietro. Per questi primi user è perfettamente normale avere un avatar e muoversi in spazi virtuali, il vero problema è rendere comprensibile alla maggior parte delle persone il potere di questa nuova tecnologia, così che tutti possano capirne il potenziale. Quando uscì il primo iPhone nessuno avrebbe mai scommesso sul fatto che quel prodotto sarebbe diventato essenziale per ogni attività, dai pagamenti all'ascolto della musica alla fotografia, all'informazione. Quella di telefonare, ad oggi, è l'ultima delle funzioni di un telefono e questo dovrebbe insegnarci molto sul futuro delle grandi rivoluzioni tecnologiche, metaverso in primis.

Ci sono luoghi, come Milano, in cui oggi c’è effettivamente difficoltà a trovare una casa disponibile da comprare. Eppure il capoluogo lombardo è sempre di più meta di molti giovani e non che cercano (e trovano) lavoro lì. Come risolvere questo paradosso?

Lo accennavo prima: lo sviluppo di nuovi modi di costruire gli spazi e nuovi modi di viverli credo possa essere la soluzione anche a un problema come questo. Da una parte c'è un importante flusso di popolazione in ingresso e dall'altra un problema di scarsa offerta abitativa. È difficile risolvere la questione ricorrendo a parametri antiquati, ma se la analizzo attraverso questo nuovo paradigma mi si rivela un’opportunità. Cosa cerca una persona che lavora buona parte del giorno in una città a lei sconosciuta? Socialità, possibilità di incontrare suoi simili, condividere esperienze: in una parola, cerca comunità. Non cerca una casa grande ma possibilità di incontri. Ecco, quindi, che si parla di co-living. Semplice ma al tempo stesso geniale: proprio per questo, anche su questo concept stiamo lavorando in prima persona, insieme a qualche altro operatore di settore.

Con gli Nft e i big data entrati ormai nel linguaggio comune, anche nel vostro settore si parla di PropTech. Che prospettive di crescita vede e come la tecnologia può aiutare il real estate?

Il nostro è uno dei settori su cui la tecnologia ha avuto il maggiore impatto. Le case sono ormai domotiche e con l'IOT faremo un ulteriore salto in avanti. Recentemente sono state vendute case contemporaneamente nel mondo reale e in quello virtuale.Gli instant buyer hanno contribuito a rendere liquido il mercato. I compratori e i venditori oggi fanno l'esperienza di visita anche a distanza. E così pure i contratti possono essere fatti da remoto, se serve. Con il crowdfunding immobiliare si stanno aggregando capitali che prima venivano dispersi singolarmente in altre investment class e oggi invece riescono a essere polarizzati per riqualificare interi complessi residenziali. Potrei continuare con infiniti esempi. Lo sviluppo che resterà in ombra ma che avrà invece una ricaduta enorme sul sistema finanziario e quindi sul benessere di tutti sarà quello sull'efficientamento degli insoluti dei mutui (NPL in gergo tecnico). Una volta che si aiuteranno le banche a gestire queste patologie che gravano sugli immobili, si libereranno enormi risorse finanziarie e si velocizzerà in misura esponenziale anche il mercato immobiliare.